*Luiza Ivanenko Villela Canabrava
O rateio das despesas condominiais é, historicamente, uma das principais fontes de conflito em condomínios. Muitas vezes, a discussão acerca do critério de divisão das despesas mensais revela não apenas divergências patrimoniais, mas também a necessidade de adequação das normas condominiais à realidade fática e funcional.
Sob o ponto de vista simplista e conservador, as despesas condominiais devem ser rateadas conforme o que dispuser a convenção de condomínio, instrumento que faz lei entre as partes e vincula todos os condôminos.
Entretanto, a convenção não pode dispor em desconformidade com o Código Civil e a própria Constituição Federal.
1. Fração ideal no Código Civil: critério legal, mas não absoluto
O Código Civil, de fato, indica a fração ideal como critério para a divisão das despesas, caso a convenção não preveja outra forma específica.
Assim, ratificou-se o entendimento que, por muitos anos, foi aplicado de forma automática e se tornou um verdadeiro “copia e cola” nas convenções mal elaboradas!
Em um contexto histórico de edificações mais simples, com menor complexidade estrutural e funcional, esse modelo apresentava relativa coerência, pois não existiam edifícios com apartamentos de diferentes metragens, motivo pelo qual adotar o critério da fração ideal não gerava desequilíbrio e desproporcionalidade para o condomínio e para os condôminos.
Entretanto, a evolução da construção civil e do próprio mercado imobiliário, com a criação de apartamentos de cobertura ou unidades com área privativa (Garden|) tornaram evidente que a adoção irrestrita da divisão das despesas pela fração ideal, em grande parte dos empreendimentos atuais, se traduz em situações de desproporcionalidade e irrazoabilidade. Além disso, não se pode utilizar apenas um único artigo de lei para justificar a cobrança de condomínio por um critério que pode gerar desequilíbrio.
2. Serviços condominiais são indivisíveis e usufruídos igualmente
Ocorre que a totalidade das despesas que compõe a cota de condomínio, como portaria, vigilância, limpeza, administração, manutenção de áreas comuns, contratos de prestação de serviços e folha de pagamento de funcionários refere-se a serviços que atendem todos os condôminos de forma igualitária, independentemente da metragem da unidade ou do valor da fração ideal. Até porque, o próprio Código Civil impede a utilização de forma diversa.
Em outras palavras, o porteiro não presta um serviço “maior” para quem possui um apartamento maior, assim como o elevador, a limpeza, a segurança e a administração não se modulam conforme a fração ideal. São serviços indivisíveis, usufruídos de maneira comum e uniforme por todos os moradores.
Assim, não há justificativa lógica e matemática para manter a divisão das despesas pelo critério da fração ideal.
3. Os Tribunais tem entendido pela razoabilidade, proporcionalidade e igualdade
E é justamente nesse contexto que as decisões judiciais tem se posicionado. O rateio das despesas deve observar, além do texto legal, os princípios da razoabilidade, proporcionalidade e igualdade, evitando situações que oneram uns condôminos em detrimento de outros.
Nesse sentido, embora o Código Civil indique a fração ideal como parâmetro inicial, não se pode ignorar que o direito condominial é um direito vivo, que deve dialogar com a realidade fática dos condomínios. A convenção, nesse cenário, não é um documento estático, mas um instrumento apto a ser revisitado e ajustado, sempre com vistas à convivência harmônica, à segurança jurídica e à racionalidade econômica da coletividade condominial.
4. O que pode ser feito
Diante desse cenário, os condomínios devem, por meio de assessoria jurídica especializada, refletir sobre a necessidade da rerratificação de sua convenção a fim de adequar o critério do rateio das despesas à realidade concreta do edifício e de evitar possíveis conflitos.
Entretanto, inexistindo consenso, é possível que um ou mais condôminos busquem regularizar a situação por meio do Poder Judiciário, já que a jurisprudência tem admitido a divisão igualitária quando comprovada a violação aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.
5. Conclusão
Diante da complexidade que envolve o rateio das despesas condominiais, é fundamental que síndicos e condôminos adotem uma postura técnica e preventiva e contem com uma assessoria jurídica especializada. A escolha ou a revisão do critério de rateio não deve ser pautada apenas por usos históricos ou soluções simplistas, mas por uma análise jurídica criteriosa, alinhada à realidade do empreendimento e à orientação atual da doutrina e da jurisprudência.
